Sollecito per le rate condominiali: cosa scrivere al condòmino che non paga

Il condòmino del secondo piano è simpatico. Lo incroci sulle scale, vi salutate, parlate del tempo. E sono due rate che non paga. Intanto la ditta delle pulizie aspetta, la bolletta della luce delle scale pure, e gli altri condòmini cominciano a chiederti come mai.

Che tu sia l'amministratore o il condòmino che tiene i conti di una palazzina, il problema è lo stesso: chiedere soldi a un vicino è scomodo. Ma ogni rata non pagata la anticipano gli altri.

Cosa dice la legge

• Il decreto ingiuntivo. Per riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche se il condòmino si oppone, senza bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea (articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).
• I 6 mesi. L'amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso, salvo dispensa espressa dell'assemblea (articolo 1129, nono comma, del Codice civile). Se non lo fa rischia la revoca.
• La sospensione dei servizi. Se la mora dura da un semestre, l'amministratore può sospendere il condòmino dai servizi comuni che si possono godere separatamente, come il riscaldamento centralizzato, l'ascensore con chiave o badge, l'antenna (articolo 63, terzo comma). Sulla sospensione dell'acqua e del riscaldamento i tribunali non sono tutti d'accordo, e se per staccare serve entrare nell'appartamento ci vuole il giudice.
• Gli interessi. Sulle rate in ritardo si chiedono gli interessi legali, l'1,60% annuo nel 2026. Interessi più alti o penali solo se li prevede il regolamento contrattuale o un accordo di tutti.
• La prescrizione. Le quote condominiali si prescrivono in 5 anni (articolo 2948, numero 4).
• Chi compra l'appartamento risponde insieme al venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (articolo 63, quarto comma).

La privacy: cosa non fare

• Niente bacheca, niente androne. È vietato esporre i nomi dei morosi o i solleciti negli spazi comuni: la Cassazione lo ha ribadito più volte, e chi lo fa rischia di risarcire il danno.
• Niente email in copia a tutti, niente cartoline, niente buste aperte.
• In assemblea se ne può parlare, e il singolo condòmino può chiedere all'amministratore chi è in ritardo e per quanto (Cassazione, ordinanza n. 7823 del 2026). Ma l'informazione resta tra i condòmini.
• Ai fornitori del condominio non pagati l'amministratore deve comunicare i dati dei morosi, se glieli chiedono (articolo 63, primo comma).

I solleciti: quanti e come

Nessuna legge fissa il numero dei solleciti prima del decreto ingiuntivo. Funziona questa scaletta:

1. Primo sollecito gentile, pochi giorni dopo la scadenza della rata, per email o in busta chiusa.
2. Secondo sollecito con una data, dopo due o tre settimane.
3. Lettera di messa in mora, con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, con 15 giorni per pagare e l'avviso del decreto ingiuntivo. Interrompe la prescrizione e documenta che l'amministratore si è mosso in tempo.

Se il condòmino è in difficoltà, un piano di rientro scritto e firmato vale più di tre promesse sulle scale. Ricorda però che rateizzare non sospende l'obbligo di agire entro i 6 mesi, salvo dispensa dell'assemblea.

Oggetto: Condominio Le Querce: rata di settembre ancora da versare

Gentile sig. Bianchi,

dai nostri controlli la rata condominiale di settembre 2026, di 320,00 €, relativa all'appartamento interno 4 e scaduta il 30 settembre, risulta ancora da versare.

Sarà sicuramente una svista. Le chiediamo di provvedere quando ha un momento, con bonifico sulle coordinate del condominio qui sotto.

Se nel frattempo ha già provveduto, non tenga conto di questo messaggio.

Dati per il pagamento
IBAN del condominio: [IBAN del conto condominiale]
Causale: Rata settembre 2026, interno 4

Grazie per la collaborazione,
L'amministrazione del Condominio Le Querce

Oggetto: Condominio Le Querce: costituzione in mora per le rate non versate

Gentile sig. Bianchi,

nonostante i solleciti del [date], risultano ancora da versare le rate condominiali di settembre e ottobre 2026, per un totale di 640,00 €, secondo lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea del [data].

Con la presente la invitiamo a versare l'importo entro 15 giorni dal ricevimento di questa lettera, con bonifico sul conto condominiale: IBAN [IBAN del conto condominiale], causale «Rate settembre e ottobre 2026, interno 4».

Trascorso inutilmente tale termine, l'amministratore procederà per il recupero con decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, con aggravio di spese a suo carico.

La presente vale come costituzione in mora e come atto interruttivo della prescrizione.

Se nel frattempo ha già provveduto, ci invii copia della contabile del bonifico.

Distinti saluti,
[nome dell'amministratore]
Amministratore del Condominio Le Querce

Se sei un fornitore del condominio

Se sei un'impresa di pulizie o di manutenzione e il condominio non ti paga, le regole sono diverse: devi agire prima contro il condominio, poi puoi chiedere all'amministratore i nomi dei condòmini morosi, e contro quelli in regola puoi andare solo dopo. Lo trovi spiegato nella pagina per le imprese di pulizia e multiservizi.

Fonti: articoli 63 e 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile; Codice civile, articoli 1129 e 2948; decreto del Ministero dell'Economia del 10 dicembre 2025 sul tasso legale, Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025; Cassazione, ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026, su Open; Garante per la protezione dei dati personali, Il condominio e la privacy; Brocardi, sospensione di acqua e riscaldamento.

Le informazioni di questa guida sono un aiuto pratico, non una consulenza legale: per il tuo caso senti un avvocato.