Affitto commerciale non pagato: il sollecito giusto e cosa fare dopo

Il negozio sotto casa, il capannone che hai comprato con i sacrifici di una vita, l'ufficio che ti doveva fare da pensione. L'inquilino era puntuale. Poi un mese salta, e il mese dopo arriva solo metà. Ti dispiace per lui, perché magari la sua attività è in difficoltà. Ma il mutuo, l'IMU e le tasse su quell'affitto li paghi tu.

Il primo passo non è l'avvocato. È un messaggio scritto bene, presto.

Cosa dice la legge sugli affitti commerciali

• Nessun automatismo. Per le abitazioni, un canone non pagato da oltre 20 giorni è per legge un inadempimento grave (articolo 5 della legge 392/1978). Per negozi, uffici e capannoni no: il giudice valuta caso per caso se l'inadempimento non è di scarsa importanza (articolo 1455 del Codice civile), guardando importo, durata del ritardo e comportamento dell'inquilino.
• Niente termine di grazia. Il «pagamento in udienza» che salva l'inquilino di casa dallo sfratto (articolo 55 della legge 392/1978) secondo la Cassazione non vale per le locazioni commerciali, salvo che il contratto lo preveda.
• Clausola risolutiva espressa. Se il contratto dice che il mancato pagamento anche di un solo canone lo risolve (articolo 1456), basta comunicare per iscritto all'inquilino che te ne vuoi avvalere. Attenzione: se per mesi hai tollerato i ritardi senza dire niente, la clausola rischia di non funzionare finché non richiami per iscritto l'inquilino al rispetto delle scadenze.
• Prescrizione. Ogni canone si prescrive in 5 anni dalla sua scadenza (articolo 2948, numero 3). Un sollecito scritto ricevuto dall'inquilino la interrompe.
• Interessi. Tra imprese, la Cassazione (sentenza n. 5803 del 2019) ha applicato gli interessi di mora tra imprese a una locazione a uso ufficio; non è un orientamento consolidato. Se sei un privato, valgono gli interessi legali: l'1,60% nel 2026.

Il sollecito: presto e per iscritto

Un affitto non pagato si somma in fretta. Il sollecito va mandato nei primi giorni dopo la scadenza, non dopo tre mesi:

• per iscritto, con PEC se l'inquilino è un'impresa (il suo indirizzo PEC è pubblico) o con raccomandata con ricevuta di ritorno: ti serve la prova che l'ha ricevuto;
• con i dati precisi: mese, importo, scadenza, IBAN;
• con una data entro cui pagare;
• con la porta aperta: un inquilino in difficoltà che paga a rate è meglio di un locale vuoto per un anno.

Oggetto: Locazione del negozio di via Roma 12: canone di ottobre non pagato

Spett.le Bianchi Abbigliamento srl,

con riferimento al contratto di locazione del [data] per l'immobile a uso commerciale di via Roma 12, vi comunichiamo che il canone di ottobre 2026, di 1.500,00 €, scaduto il 5 ottobre, risulta ad oggi non pagato.

Vi chiediamo di provvedere al pagamento entro il 10 novembre, con bonifico sulle coordinate qui sotto.

Se state attraversando un momento di difficoltà, scriveteci entro la stessa data: siamo disponibili a valutare un piano di rientro, da mettere per iscritto.

La presente vale come costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 del Codice civile e come atto interruttivo della prescrizione.

Se nel frattempo avete già provveduto, non tenete conto di questa comunicazione.

Dati per il pagamento
IBAN: [il tuo IBAN]
Intestatario: [nome del locatore]
Causale: Canone di locazione ottobre 2026, via Roma 12

Distinti saluti,
[nome del locatore o Amministrazione della tua impresa]

Se l'inquilino propone un piano di rientro, mettilo per iscritto con date e importi e una clausola per cui, se salta una rata, sei di nuovo libero di agire. Trovi un modello di accordo nella guida su cosa fare con una fattura non pagata.

Se il sollecito non basta

1. Diffida ad adempiere o clausola risolutiva. Con la diffida ad adempiere dai almeno 15 giorni per pagare e avvisi che, altrimenti, il contratto è risolto. Se il contratto ha la clausola risolutiva espressa, basta dichiarare per iscritto che te ne avvali. In tutti e due i casi la risoluzione va registrata all'Agenzia delle Entrate.
2. Intimazione di sfratto per morosità. Con l'avvocato, davanti al tribunale del luogo dell'immobile (articoli 658 e 661 del Codice di procedura civile). Nello stesso atto si chiede l'ingiunzione per i canoni scaduti. Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto. Serve un contratto scritto e registrato.

Quello da non fare mai: cambiare la serratura o staccare le utenze da solo. Farsi giustizia da sé può diventare un problema penale.

Le tasse sugli affitti non pagati

• Se sei una persona fisica, sui canoni degli immobili commerciali paghi le imposte anche se non li incassi (articolo 26 del TUIR), finché il contratto non è risolto: con la convalida di sfratto, o con la diffida o la clausola risolutiva comunicate e registrate. La regola che esclude dalle tasse gli affitti non incassati dopo l'intimazione di sfratto vale solo per le abitazioni.
• Se sei un'impresa, il canone è un ricavo quando matura; se diventa una perdita, la deduzione segue le regole delle perdite su crediti. I dettagli sono nella guida su IVA e tasse delle fatture non pagate.

Per il tuo caso, senti il commercialista: è uno dei motivi per cui conviene non lasciare correre i mesi.

Ogni mese, non quando te ne ricordi

Se affitti più immobili, o se l'affitto è solo una parte della tua attività, Sollecito Facile tiene il calendario per te: il giorno dopo la scadenza trovi il sollecito pronto, poi il secondo con una data e l'ultimo avviso. Tu lo leggi e lo mandi dalla tua email.

Fonti: legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 5, 11 e 55; Codice civile, articoli 1455, 1456 e 2948; Codice di procedura civile, articoli 658 e 661; articolo 26 del TUIR; Cassazione, sentenze n. 5803/2019 e ordinanza n. 28502/2018; Studio Cataldi, locazioni commerciali e termine di grazia; Fiscomania, canoni non riscossi di immobili commerciali.

Le informazioni di questa guida sono un aiuto pratico, non una consulenza legale o fiscale: per il tuo caso senti il tuo avvocato o il commercialista.